Từ vụ việc “HH Linh đàm bị thu hồi” người chuẩn bị mua chung cư, đang đóng tiền mua nhà theo tiến độ, người đã nhận nhà chung cư nhưng chưa có sổ hồng cần làm gì.
Những băn khoăn của người mua nhà chung cư
1. Có chắc chắn ra được sổ hồng không ?
Liệu dự án này có đang bị nhà đầu tư thế chấp để vay vốn không; Căn mình chốt có vi phạm gì về xây dựng hay PCCC không; pháp lý có đủ điều kiện cấp sổ hồng hay không; cam kết ra sổ liệu có đáng tin cậy;..
2. Hợp đồng có phát sinh thêm chi phí không ?
3. Đọc hợp đồng dài không nắm hết nội dung các điều khoản
4. Nhà đầu tư có uy tín không ?
5. Kinh tế có hạn, không chốt luôn căn này thì không biết bao giờ mới tìm được căn phù hợp
Bạn không có chuyên môn để kiểm chứng những băn khoăn này, đặt niềm tin vào người môi giới, nhưng trong lòng vẫn bận tâm rằng liệu môi giới có đáng tin cậy hay chỉ muốn chốt nhanh để hưởng hoa hồng.
Những tiêu chí quan trọng người mua nhà chung cư cần biết khi chọn nhà
1. Tiêu chí về giá cả và tiện ích
1.1. Chi phí thực:
Giá gốc căn hộ chỉ là phần nổi của tảng băng chìm. Nhiều người chỉ tính giá gốc căn hộ mà quên các khoản:
- Phí trước bàn giao: Phí đặt cọc, phí dịch vụ bảo trì 2 năm, phí quản lý vận hành
- Phí sau bàn giao: Thuế trước bạ (0.5%), lệ phí cấp sổ hồng, phí công chứng
- Phí vận hành hàng tháng: Phí quản lý (~10,000-15,000đ/m²), phí gửi xe, điện nước, internet
- Phí nội thất: Cơ bản từ 200-500 triệu tùy diện tích
1.2. Tiện ích thực tế:
Bạn hãy yêu cầu kiểm tra hợp đồng vận hành hoặc biên bản cam kết giữa chủ đầu tư với đơn vị cung cấp dịch vụ cho từng tiện ích đó, đừng chỉ tin vào catalogue. Một dự án minh bạch sẽ không ngại cung cấp những tài liệu này.
- Tiện ích “thật”: Hồ bơi có vận hành thường xuyên, phòng gym đầy đủ thiết bị, khu vui chơi trẻ em an toàn
- Tiện ích “ảo”: Bạn sẽ nhận được những câu trả lời kiểu như rạp chiếu phim “sẽ có”, trường học “đang đàm phán”, trung tâm thương mại “trong quy hoạch”
1.3. Quản lý vận hành:
- Tham khảo dự án cũ: Gặp cư dân sống tại các dự án cũ của cùng chủ đầu tư. Trò chuyện trực tiếp với cư dân đang sống tại đó là cách tốt để hiểu về thái độ phục vụ, tốc độ xử lý sự cố và tính minh bạch trong việc thu chi quỹ.
- Kiểm tra đơn vị quản lý: Dự án được giao cho các công ty quản lý chuyên nghiệp, có uy tín (như Savills, CBRE, Colliers) thường sẽ vận hành bài bản hơn so với một công ty “sân sau” do chính chủ đầu tư lập ra.
- Xem xét phí quản lý: Đừng vội mừng vì phí thấp; một mức phí quản lý quá thấp so với mặt bằng chung thường đồng nghĩa với dịch vụ cắt xén, nhân sự thiếu chuyên nghiệp, và không có ngân sách dự phòng cho bảo trì, sửa chữa lớn. Hãy so sánh mức phí và các dịch vụ đi kèm với ít 3 dự án cùng phân khúc.
Ngoài ra tùy vào nhu cầu bạn có thể tham khảo thêm các tiêu chí như: Vị trí và kết nối giao thông; Tiện ích nội và ngoại khu; Thiết kế và chất lượng căn hộ; Yếu tố phong thủy;…
2. Tiêu chí pháp lý
2.1. Đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà:
(Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản 2023)
- Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trừ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án bất động sản quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này;
- Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;
- Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;
- Đã được công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 của Luật kinh doanh bất động sản.
Trên thực tế, rất hiếm dự án đáp ứng trọn vẹn 100% điều kiện pháp lý trước khi mở bán. Vậy khi dự án còn thiếu sót một vài thủ tục, người mua nhà cần cân nhắc điều gì trước khi xuống tiền?
2.2. Chủ đầu tư:
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
(điều 9 luật kinh doanh bất động sản 2023)
- Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;
- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư;
2.3. Dự án:
Song song với chủ đầu tư thì trước khi mua bất kỳ căn hộ chung cư nào, người mua cũng phải quan tâm đến giấy tờ pháp lý của dự án khu chung cư mà mình dự định mua. Theo đó, dự án khu chung cư cần có các loại giấy tờ sau đây:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, thuế đất
- Văn bản chấp thuận đầu tư
- Giấy phép xây dựng (cho toàn dự án)
- Văn bản phê duyệt quy hoạch 1/500
Thực tế người mua nhà sẽ không được chủ đầu tư cung cấp đầy đủ hồ sơ dự án thì đâu sẽ là các kênh uy tín để họ tra cứu pháp lý dự án?
2.4. Hợp đồng mua bán căn hộ:
2.5. Có được chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư không
- Có hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, không có tranh chấp, khiếu kiện.
- Căn chung cư mua bán không thuộc diện bị kê biên, thế chấp trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
- Cơ quan thực hiện: Tổ chức hành nghề công chứng.
- Số lượng hồ sơ: Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng phải được lập thành 08 bản (02 bản do chủ đầu tư dự án lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản nộp cho cơ quan nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, 02 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 02 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng thì phải có thêm 01 bản để lưu tại tổ chức hành nghề công chứng;
- Hồ sơ gồm có: Văn bản chuyển nhượng hợp đồng, hợp đồng mua bán ban đầu (ký với chủ đầu tư), giấy tờ chứng minh người bán đã nộp tiền cho chủ đầu tư, biên bản bàn giao nhà (nếu có), giấy tờ nhân thân của các bên (chủ đầu tư, bên bán, bên mua)…
- Trình tự, các bước thực hiện:
Kết luận
- Không vội vàng: Mua nhà là quyết định lớn đời người, đừng để áp lực “sợ hết căn” chi phối
- Tin vào kiểm chứng: Đừng tin quảng cáo, chỉ tin vào những gì bạn tự kiểm tra được
- Cân nhắc dài hạn: Căn hộ bạn mua hôm nay phải đáp ứng nhu cầu ít 5-10 năm tới
